住宅ローンの借り換えを検討する際、「どこに相談すればいいの？」「借り換えの失敗を避けるには？」と悩む方は少なくありません。
借り換えによって返済総額を大きく減らせる人がいる一方で、金利だけに注目して判断した結果、かえって損をしてしまうケースもあります。
本記事では、相談先ごとの特徴や注意点をわかりやすく解説し、よくある借り換えの失敗例と成功のポイントも紹介します。
ぜひ、安心して借り換えを進めるための参考にしてください。
住宅ローンの借り換えを相談できる主な窓口
住宅ローンの借り換え相談ができる窓口には、銀行やFP、ろうきんなどがあります。
窓口ごとに得られる情報やサポート内容が異なるため、それぞれの特徴を理解して自分に合った相談先を選ぶことが大切です。
金融機関
希望する住宅ローン商品が決まっている場合は、その商品を扱う金融機関に直接相談しましょう。
窓口では金利や団体信用生命保険（団信）の内容、借り換え時に必要となる手数料など、具体的な条件を確認できます。
また、より詳しい情報を知るには、諸費用も含めたシミュレーションを依頼するのがおすすめです。
相談の際は現在の返済予定表や物件情報、源泉徴収票などを持参すると、より正確な試算をしてもらえます。
FP（ファイナンシャルプランナー）
住宅ローンの借り換えをするべきか判断に迷うときは、FPに相談するのがおすすめです。
FPはライフプラン全体を見据えて資金計画を立てる専門家で、住宅ローンに詳しいFPであれば、その知識も活かしながら総合的なアドバイスをしてくれます。
相談では、家計全体の収支を踏まえたシミュレーションを行い、最適な借り換え時期やプランを提案してもらえるでしょう。
さらに、中立的な立場で助言してくれるため、無理に借り換えを勧められたり、特定の金融機関に偏った提案をされたりする心配もありません。
FPへの相談は有料の場合もありますが、無料で利用できるサービスもあります。
ろうきん
ろうきん（労働金庫）は、労働組合や生協の組合員が資金を出し合って運営する金融機関です。
地域ごとに取り扱う商品は異なりますが、組合員であれば金利や手数料で優遇を受けられる点が特徴です。
ろうきんで住宅ローンの借り換えをするには、勤務年数や年収などの一定条件を満たす必要があります。
たとえば「同一勤務先に1年以上勤務していること」「年収150万円以上であること」「申込時の年齢が18歳以上66歳未満であること」などが代表的な条件です。
これらを満たしていない場合は借り換えできないため、事前に確認しておきましょう。
また、全国に設置された「ろうきんローンセンター」では休日相談会も行われており、平日に時間が取れない人でも相談しやすい環境が整っています。
ろうきんは地域ごとに条件や商品内容が異なるため、詳細は利用予定のろうきんに確認しておきましょう。
住宅ローンを借り換えるメリットとデメリット
住宅ローンの借り換えには返済負担を減らす効果がある一方、費用や手間も発生します。
ここでは、主なメリットとデメリットを確認しておきましょう。
毎月の返済負担を軽くできる
借り換えによって金利が下がると、毎月の返済額を抑えられることがあります。
特に残高が大きい人や返済期間が長い人ほど効果が出やすく、家計への負担軽減につながります。
毎月の支出を抑えることで、教育費や老後資金など将来の備えに回せる余裕が生まれる点もメリットといえるでしょう。
低金利への借り換えで総返済額を抑えられる
低金利の住宅ローンに借り換えることで、利息負担を減らし、総返済額を抑えられる可能性があります。
たとえば、ネット銀行の住宅ローンは大手銀行などに比べて金利が0.2〜0.3％ほど低いケースも見られます。
ただし、借り換えによる効果は残高や返済期間の長さで変わるため、シミュレーションで確認してから判断することが大切です。
団信の保障内容を充実させることができる
近年の団信は、死亡や高度障害だけでなく、がんの診断確定や三大疾病、要介護状態なども保障対象とするタイプが増えています。
借り換えによって、こうしたより手厚い保障が付いた団信に切り替えられる可能性があります。
ただし、中には「返済の一部だけが免除される」タイプもあるため、どのような状況でどこまで保障されるのかを確認して選ぶことが大切です。
手数料などの諸費用が発生する
住宅ローンを借り換える際には、現在のローンを完済するための繰上返済手数料や抵当権抹消費用がかかります。
さらに新しいローン契約では、保証料や事務手数料などの費用も必要となります。
そのため、費用と効果をしっかり比較せずに借り換えを進めると、かえって損をしてしまうこともあるため注意が必要です。
審査や各種手続きの負担がある
住宅ローンを借り換える場合も、新規借入と同じように審査を受ける必要があります。
その際には、住民票や所得証明書の提出に加え、新しい銀行口座の開設や給与振込、引き落とし口座の変更なども発生します。
複数の手続きを行う必要があるため、借り換えには一定の時間と労力がかかる点を理解しておきましょう。
住宅ローンの借り換えで多い失敗例とその対策
住宅ローンの借り換えは条件次第でお得になりますが、準備不足だと失敗につながるケースもあります。
ここでは、よくある失敗例とその対策について解説します。
借り換え審査に落ちてしまう
住宅ローンの借り換えは、新規借入に比べて審査が厳しくなる傾向があり、審査に通らないケースがあります。
その理由は、年齢が高くなっていたり、収入や雇用形態の変化、健康状態の悪化などが影響するためです。
さらに、他のローンやクレジットカードの返済遅延があると、審査で不利になる可能性があります。
〈対策〉
借り換え審査に通るための主な対策は次のとおりです。
- 完済時の年齢や返済能力を事前に確認する
- 他の借入やローンの延滞がないかチェックする
- 審査基準は金融機関ごとに異なるため、複数の金融機関に申し込み、リスクを分散する
これらを意識して準備しておけば、借り換え審査をスムーズに進められる可能性が高まるでしょう。
借り換えで負担額が増えてしまう
比較検討が不十分のまま住宅ローンを借り換えると、諸費用がかさみ、かえって負担が増えてしまうケースがあります。
事務手数料や保証料、抵当権抹消費用などは金融機関や商品によって異なり、一般的には借入額の2〜5％程度かかるとされています。
以下は一般的な費用の相場です。
| 内容 | 諸経費 | 金額の目安 |
|---|---|---|
| 借り換え前の銀行で発生する費用 | 繰上返済手数料 | 0円〜5万円程度 |
| 保証会社事務手数料 | 0円〜1万円 | |
| 借り換え後の銀行で発生する費用 | 事務手数料 | 3万円〜借入額の2%程度 |
| 保証料 | 借入額の0%〜2% | |
| 収入印紙税 | 2万円程度 | |
| 抵当権の変更費用 | 登録免許税 | 借入額の0.4% |
| 司法書士報酬 | 5万円〜10万円程度 |
※費用は金融機関や条件によって異なるため、あくまで目安です
〈対策〉
借り換えで負担額を増やさないためには、次の点を確認しましょう。
- 金利だけでなく、手数料や保証料などを含めた総額で比較する
- 諸費用の水準（借入額の2〜5％程度）を目安にシミュレーションする
- 複数の金融機関の条件を比較検討して選ぶ
これらを押さえておくことで、借り換えをすべきかどうかを判断しやすくなります。
想定より高い金利で借り換えてしまう
住宅ローンの金利は申し込み時ではなく、融資が実行される時点で決まります。
そのため、契約から実行までに月をまたぐと、想定より高い金利になってしまうケースがあります。
特に固定金利タイプでは影響が大きく、資金計画が狂う原因になりかねません。
〈対策〉
- 融資実行日までに金利が変わる可能性を踏まえて、スケジュールを調整する
- 複数の金融機関を比較し、金利適用のルールや提示のタイミングを確認する
- 変動金利を選ぶ場合は、将来の金利上昇に備えて余裕資金を積み立てておく
多くの金融機関では、変動金利型住宅ローンに「125％ルール」があり、金利が上がっても返済額は直前の125％までに制限されます。
たとえば月10万円の返済なら、見直し後も最大12万5,000円です。
急激な負担増を避けられる仕組みですが、変動金利を選ぶ際は、その分返済期間が延びたり、総返済額が増えたりする可能性があるため注意が必要です。
団信の保障内容が変わってしまう
住宅ローンを借り換えると、団信の契約も新しくなります。
現在の団信にがん保障や介護保障などが付いている場合、借り換え後に死亡・高度障害のみの保障内容に変わってしまうと、保障が手薄になってしまう可能性があります。
〈対策〉
- 借り換え時は、団信の保障内容がどう変わるのかを必ずチェックする
団信は、借り換えによって保障内容が弱くなるケースもあれば、逆に手厚い保障内容に切り替えられることもあるので、事前にしっかり確認しておくことが大切です。
住宅ローン控除を受けられなくなる
住宅ローン控除とは、年末残高の0.7％が10～13年控除される制度です。
ただし、借り換えで返済期間が10年未満になったり、住宅取得以外の借入をまとめて一本化すると対象外になることがあります。
〈対策〉
- 借り換え後の返済期間を10年以上に設定する
- 住宅取得以外のローンは同時にまとめない
住宅ローン控除から外れると総支払額のメリットが薄れるため、控除の有無も含めてシミュレーションして判断しましょう。
住宅ローンの借り換えは、条件やタイミングを誤ると後悔につながることがあります。
成功につなげるためにも、元銀行員やFP資格を持つ不動産仲介のプロに相談するのがおすすめです。
専門的な知識と経験を活かし、金利だけでなく保障や諸費用も含めた総合的な視点から判断して、お客様に最適なプランを一緒に考えてくれます。
住宅ローンの借り換えで後悔しないためのポイント
ここでは、住宅ローンの借り換えを成功させるために、事前に確認しておきたいポイントを解説します。
前もって担当者に相談しておく
住宅ローンを借り換える際は、事前に担当者へ相談しておくと安心です。
審査の判断は金融機関の審査部門が行うため、担当者が確実に結果を伝えることはできません。
しかし、経験豊富な担当者であれば、審査に通りやすい状況か、ある程度の見通しを示してくれるでしょう。
また、事前に相談することで、すぐに申請すべきか、あるいはタイミングをずらした方がよいかなど、実践的なアドバイスを受けられる点もメリットです。
諸費用を整理しておく
住宅ローンを借り換えるときには、上述した通り、繰上返済手数料などの諸費用が発生します。
そのため、金利が下がるという点だけで判断するのではなく、必要な費用をあらかじめリストアップしておきましょう。
事前に整理しておくことで、利息の軽減額よりも費用が大きくなってしまう、といった損につながる借り換えを避けやすくなります。
金利が決まる時期を確認する
住宅ローンの金利は、通常は融資が実行された時点で決まります。
そのため、契約する月と実行される月が異なる場合は、想定より高い金利になる場合があり、注意が必要です。
また、金融機関が実施する金利優遇キャンペーンを利用する場合は、対象条件や申し込み期限を事前に確認しておきましょう。
団信の保障内容を比較する
住宅ローンに付帯する団信は、基本的に「死亡・高度障害」を対象とした保障が基本です。
一方で、がん団信や三大疾病・介護保障付きなどの特約団信を選ぶ場合は、多くの金融機関で年0.1～0.4％程度の金利上乗せが必要になります。
ただし、ネット銀行の中には金利上乗せなしで一部の保障を付けられる商品もあるため、事前に内容を確認して比較することが大切です。
住宅ローンの借り換えが成功しやすい人とは？
住宅ローンの借り換えは、すべての人に効果があるわけではありません。
ここでは、借り換えのメリットが出やすい条件について解説します。
返済期間が10年以上残っている人
住宅ローンの返済期間が10年以上残っている場合は、借り換えで金利を下げたときの効果が大きくなります。
一方で、返済期間が10年未満の場合は、元金返済の割合が多くなるため、利息軽減のメリットは小さく、借り換えをしない方が有利になることもあります。
返済期間が十分に残っている人ほど、借り換えを検討する価値が高いといえるでしょう。
残債が1,000万円以上ある人
住宅ローンの残債が1,000万円以上ある場合は、金利を引き下げる効果が大きく、借り換えによるメリットを得やすくなります。
一方で、残債が少ないと諸費用の負担が相対的に重くなり、借り換えの効果が薄いことがあります。
そのような場合は、借り換えではなく、現在利用している金融機関に金利引き下げを相談してみることも一つの方法です。
金利を1％下げられる人
住宅ローンの残債が多い人は、借り換えによって金利を1％以上下げられると、返済総額を大きく減らせる可能性があります。
特に、現在の金利が高く、返済期間も長い場合は効果が大きく、家計の負担軽減につながります。
条件が合う場合は、専門家に相談しながら借り換えのメリットを具体的に試算してみるとよいでしょう。
住宅ローンの借り換えを成功させるには、こうした判断を一人で行うのは難しいものです。
元銀行員や住宅ローンアドバイザーとして経験を積んだ不動産仲介のプロに相談すれば、専門的な視点から最適なプランを検討できるため安心です。
まとめ：住宅ローンの借り換えで成功するために
住宅ローンの借り換えは、単純に金利の低さだけで判断するのではなく、諸費用や団信の保障内容なども含めて総合的に検討することが重要です。
借り換えのタイミングや条件を見極めるには専門知識が必要なため、信頼できる相談先を見つけることが成功への近道といえるでしょう。
金融機関やFP、専門知識を持つ不動産会社などに相談し、複数のシミュレーションを比較検討することで、本当にメリットのある借り換えを実現できます。
一人で悩まず、まずは専門家に相談してみることから始めてみませんか。